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🏗️ 건설 중인 자산과 선급금의 차이 총정리

건설회계에서 자주 혼동되는 개념이 바로 ‘건설중인자산’과 ‘선급금’입니다. 두 계정은 모두 ‘공사 관련 지급금’이지만, 인식 시점과 성격이 완전히 달라요. 디시 회계갤이나 네이버 건설회계연구회에서도 “선급금이냐, 건설중인자산이냐 헷갈린다”는 글이 주기적으로 올라옵니다. 오늘은 실제 현장에서 사용하는 기준으로 이 두 계정을 깔끔히 구분해보겠습니다.

🏢 1️⃣ 건설 중인 자산(CIP) 이란?

건설중인자산(Construction in Progress)은 말 그대로 아직 완공되지 않은 자산이에요. 즉, 건물·설비 등을 짓기 위해 실제 공사나 제작이 진행 중일 때 발생한 원가를 모아두는 계정입니다. 설계비, 감리비, 자재비, 외주비 등 실질적으로 공사 진척이 있는 비용이 여기에 포함됩니다.

쉽게 말하면 ‘공사 진행 중’인 비용은 모두 건설중인자산으로 잡는다는 뜻이에요. 공사가 완성되면 건물·기계장치 같은 본 계정으로 옮겨가고, 그때부터 감가상각이 시작됩니다.

💰 2️⃣ 선급금이란?

선급금(Advance Payment)은 말 그대로 아직 대가를 받기 전 미리 지급한 금액입니다. 즉, 계약은 했지만 실제 자산이 형성되지 않은 단계에서 지급된 돈이에요. 대표적으로 시공사에 공사 착수 전 지급하는 계약금, 자재 발주 시 선지급금, 감리비 예치금 등이 이에 해당합니다.

공사가 실제로 시작되면, 이 선급금은 ‘건설중인자산’으로 대체됩니다. 즉, “돈은 먼저 나갔지만 자산은 아직 안 생긴 상태”일 땐 선급금으로 처리하는 게 맞습니다.

📊 3️⃣ 건설 중인 자산 vs 선급금 차이 비교

아래는 실무자들이 가장 많이 헷갈려하는 구분 기준을 표로 정리한 내용입니다.

인식 시점: 공사 시작 전이면 ‘선급금’, 공사 착공 이후 실질 진척이 있으면 ‘건설중인자산’
회계적 성격: 선급금은 유동자산(단기), 건설중인자산은 비유동자산(유형자산의 일부)
목적: 선급금은 계약보증·착공 준비용, 건설중인자산은 실제 자산 형성 중
대체 시점: 공사 착공 시 선급금 → 건설중인자산으로 대체

즉, 자산의 ‘형태’가 생겼느냐 아니냐가 구분의 핵심입니다. 디시에서도 “시멘트 한 포대라도 반입됐으면 CIP로 바꿔라”는 말이 있을 정도로, 공사 진척이 인식 기준이라는 게 현장 공통 의견입니다 (참고글 보기).

⚙️ 4️⃣ 회계처리 예시

예를 들어볼게요. A기업이 공장 신축을 위해 5천만 원의 계약금을 지급했습니다.

① 계약금 지급 시점 (공사 전)
차변: 선급금 50,000,000 / 대변: 보통예금 50,000,000
② 공사 착공 후 진척 발생
차변: 건설중인자산 50,000,000 / 대변: 선급금 50,000,000
③ 공사 추가비용 발생
차변: 건설중인자산 30,000,000 / 대변: 미지급금 30,000,000
④ 준공 후 본 계정 대체
차변: 건물 80,000,000 / 대변: 건설중인자산 80,000,000

이처럼 선급금은 일시적이고, 결국 건설중인자산으로 옮겨가는 ‘중간다리’ 역할을 합니다.

🧾 5️⃣ 실무에서 자주 발생하는 착오 사례

1) 선급금을 계속 CIP로 처리하는 경우 → 아직 공사가 시작되지 않았다면 자산이 존재하지 않기 때문에 잘못된 처리입니다.

2) CIP로 인식 후 공사 중단 시 → 해당 자산이 완공 불가할 경우, 손상차손 처리해야 합니다.

3) 자본적 지출 vs 수익적 지출 혼동 → 공사 관련이라도 유지보수 성격이면 ‘비용 처리’가 맞습니다.

저도 예전에 현장 공사 중단으로 인해 CIP를 그대로 두었다가, 결산감사 때 ‘진행불능자산 손상차손’으로 조정한 적이 있습니다. 그때 이후로 CIP와 선급금 구분은 제일 먼저 체크하죠.

🤔 FAQ (자주 묻는 질문)

❓ 선급금과 건설중인자산은 동시에 존재할 수 있나요?

👉 네, 가능합니다. 공사 초기에는 일부는 선급금, 일부는 CIP로 공존할 수 있습니다. 다만 공사 진척률이 높아질수록 선급금은 줄고 CIP는 늘어야 정상이에요.

❓ 선급금은 감가상각 대상인가요?

👉 아닙니다. 선급금은 단기 유동자산이므로 상각 대상이 아닙니다. CIP가 본 계정으로 대체된 이후부터 감가상각이 개시됩니다.

❓ 공사 전 설계비는 선급금인가요, CIP인가요?

👉 설계가 자산 취득과 직접 관련된다면 CIP입니다. 하지만 단순 타당성 검토 수준이라면 비용 처리해야 합니다.

❓ 공사 중단 시 CIP는 어떻게 하나요?

👉 완공이 불가능하다면 손상차손으로 인식해야 합니다. 단, 추후 재개 가능성이 있다면 CIP로 유지할 수 있습니다.

❓ 선급금은 재무제표 어디에 표시되나요?

👉 ‘유동자산’ 항목 중 ‘기타유동자산’ 또는 ‘선급금’으로 별도 표시합니다. CIP는 ‘비유동자산(유형자산)’으로 분류됩니다.

🏁 결론

정리하자면, 선급금은 ‘아직 자산이 형성되지 않은 상태에서 미리 지급한 돈’, 건설중인자산은 ‘자산이 실제로 만들어지는 과정의 비용’입니다. 공사 전이면 선급금, 착공 후면 CIP로 구분하는 게 핵심이에요. 👉 결산 전 ERP에서 선급금 잔액이 오래 남아 있다면, 해당 공사 착공 여부를 꼭 확인해보세요. 이 구분 하나로 회계감사 리스크가 크게 줄어듭니다.