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🚗 공동주택 주차대수 법적기준 총정리 (조건별)

공동주택을 설계할 때 가장 민감한 항목 중 하나가 주차대수입니다. 주차장법과 건축법 시행령에 따라 법적 최소 기준이 정해져 있고, 지자체 조례에 따라 추가 기준이 붙는 경우도 많습니다. 디시 건축갤이나 네이버 ‘건축사모임’에서도 “주차대수 계산 잘못해서 허가 반려됐다”는 글이 자주 보이죠. 오늘은 그런 실수를 막기 위해 조건별로 기준을 정리해드릴게요.

🏢 1️⃣ 기본 법적근거 - 주차장법 시행령 제6조

공동주택의 주차대수는 기본적으로 **세대수와 전용면적 기준**으로 산정합니다. 주차장법 시행령 제6조(부설주차장의 설치기준)에 따라 다음과 같이 정해져 있습니다.

- **전용면적 60㎡ 미만:** 세대당 0.7대 이상 - **전용면적 60㎡ 이상 85㎡ 미만:** 세대당 1대 이상 - **전용면적 85㎡ 이상:** 세대당 1.2대 이상

이건 ‘기본 기준’일 뿐이고, 각 지자체는 주차난 해소를 위해 이보다 높은 조례 기준을 적용하는 경우가 많습니다.

📍 2️⃣ 지자체별 강화 기준 (예시)

서울특별시 조례의 경우, 대체로 세대당 1.3~1.5대 기준을 요구합니다. 예를 들어 강남·서초 지역은 대형 평형 위주 단지는 1.5대 이상으로 심의에서 조건이 붙는 경우가 많습니다. 반면 지방 중소도시(예: 전주, 포항 등)는 0.8~1대 수준으로 완화 적용됩니다.

커뮤니티에서도 “조례 확인 안 하고 기본법만 믿고 설계했다가 현지심의에서 걸렸다”는 사례가 많아요. 👉 따라서 실무에서는 반드시 법령 + 조례 + 교통영향평가 조건’ 세 가지를 동시에 확인해야 합니다.

🏗️ 3️⃣ 오피스텔·도시형생활주택의 주차 기준

공동주택 외에도 오피스텔이나 도시형생활주택의 경우 주차기준이 다릅니다. - 오피스텔: 150㎡ 이하 업무시설은 150㎡당 1대 이상 - 도시형생활주택: 세대당 0.6~1.0대 수준 (지자체별 상이) 특히 오피스텔은 ‘거주용 비율’이 높을수록 주차요구량이 늘어나므로, 심의 단계에서 주차장 추가를 조건으로 붙이기도 합니다.

저도 예전에 오피스텔 설계 지원 업무하면서 “근생비율 30% 이상 유지” 조건을 맞추느라 주차대수 조정안을 두 번 냈던 적이 있습니다. 이 정도로 주차대수는 설계 승인에 직접적인 영향을 미치는 요소입니다.

⚙️ 4️⃣ 장애인·전기차·자전거 주차 기준

요즘은 단순히 ‘대수’만 맞추면 안 됩니다. 법에서는 다음과 같은 부대시설 설치 의무도 병행하고 있습니다.

- 장애인 전용 주차구역: 전체 주차면수의 2~4% 이상 - 전기차 충전구역: 일정 규모 이상 단지의 경우 전체 주차면의 5% 이상 확보 - 자전거 보관대: 세대당 0.5대 이상 (주택건설기준 등에 관한 규정 제55조)

즉, 요즘 설계는 “단순한 숫자 맞추기”가 아니라 미래형 친환경 주차 시스템 반영 여부까지 평가받는 시대입니다.

📊 5️⃣ 기계식주차장 대수 인정 비율

지하주차장 설계 시 공간 절약을 위해 기계식주차기를 사용하는 경우가 많죠. 하지만 모든 기계식면수가 100% 주차대수로 인정되는 건 아닙니다.

- 일반 기계식주차: 설치면수의 100% 인정 가능 - 공동주택의 경우 일부 지자체는 70~90%만 인정 (유지관리 불량 사례 때문)

따라서 설계도서 작성 시 반드시 조례를 확인하고, 기계식 비율이 과도하지 않도록 조정해야 합니다.

🤔 FAQ (자주하는 질문)

❓ 주차대수를 초과해도 되나요?

👉 가능합니다. 다만 기준을 초과해도 용적률에는 포함되지 않지만, 지하층 면적·공사비 부담이 커지므로 경제성 검토가 필요합니다.

❓ 전용 59㎡ 아파트 200세대면 몇 대 확보해야 하나요?

👉 기본법 기준으로는 200세대 × 0.7 = 140대 이상입니다. 하지만 서울이라면 조례 적용으로 최소 260~300대 정도 확보해야 허가가 납니다.

❓ 전기차 충전구역은 주차대수에 포함되나요?

👉 네. 별도로 추가하지 않고 기존 주차면 중 일부를 전기차 충전구역으로 지정하면 됩니다.

❓ 방문자 주차장은 별도로 계산하나요?

👉 일부 지자체는 방문자 주차면을 3~5% 추가 확보하도록 권장하거나 조건부로 부여합니다.

🏁 결론

공동주택 주차대수는 ‘주차장법 시행령 기준 + 지자체 조례 + 장애인·전기차 비율’을 모두 충족해야 합니다. 즉, 설계 초기단계에서 교통영향평가 조건과 함께 ‘주차대수 확보계획서’를 같이 검토하는 게 필수예요. 👉 특히 도시계획심의나 사업승인 전 단계라면, 해당 시청의 ‘건축조례 별표 1’을 반드시 확인해두세요. 한 줄 요약하자면, 법보다 조례가 우선이다 입니다.