🏗️ 공동주택 설계 시 꼭 포함되어야 하는 공간은?
공동주택(아파트, 연립, 다세대)을 설계할 때는 단순히 세대 평면만 고려하는 게 아닙니다. 건축법, 주택법, 소방법 등에서 필수로 포함하도록 규정한 ‘공용 및 설비 공간’이 있기 때문이에요. 디시 건축갤이나 네이버 건축사 카페에서도 “이건 빠지면 허가 안난다”는 말이 자주 나옵니다. 오늘은 실제 설계 단계에서 무조건 반영해야 하는 공간들을 정리해봤습니다.
👉 실무 설계자나 건축기사, 건축기계설비기술사 준비 중인 분들도 반드시 체크해두면 좋습니다.
🏢 1️⃣ 관리사무소 및 공용시설
공동주택에는 기본적으로 관리사무소, 경비실, 입주자대표회의실이 있어야 합니다. 이는 ‘공동주택관리법 시행규칙 제3조’에 근거하며, 입주민의 민원 처리와 시설 운영의 중심이 되는 공간입니다. 특히 300세대 이상 단지의 경우 반드시 관리사무소를 설치해야 하며, 근무자의 휴게실·화장실·창고도 함께 설계되어야 합니다.
커뮤니티에서도 “관리사무소 빠지면 설계 반려당함”이라는 말이 있을 정도로 중요합니다.
🚗 2️⃣ 주차장 및 차량동선 공간
건축법 제56조에 따라 일정 규모 이상 공동주택에는 의무적으로 주차장을 설치해야 합니다. 지하주차장 설계 시 차량회전 반경(6.0m 이상), 램프기울기(1/6 이하), 보행자 동선 분리 등을 고려해야 하죠. 요즘은 전기차 충전구역과 장애인 전용 주차면도 반드시 포함됩니다. DL이앤씨, GS건설 등 대형사도 ‘스마트 EV 존’ 같은 형태로 별도 구역을 설계합니다.
🔥 3️⃣ 소방·기계·전기 설비실
공동주택에서 가장 중요한 것이 바로 설비실입니다. 소방시설(펌프실, 수조실), 전기실, 기계실, EPS/EPS실은 법적 필수입니다. 예를 들어 ‘소방시설법 시행규칙 제15조’에서는 소화펌프실과 비상발전기실의 위치 및 환기 기준을 명시하고 있죠. 이걸 빠뜨리면 사용승인 자체가 불가능합니다.
특히 펌프실과 발전기실은 방수·방화·소음 차단까지 고려해야 하고, 기계설비기술사 실무에서도 단골로 등장하는 주제입니다.
🚿 4️⃣ 세대 외 공용 위생공간
공용 화장실, 청소도구 보관실, 탕비실 등도 설계 시 필수 고려 대상입니다. 특히 경비실·관리사무소·커뮤니티센터에는 별도의 위생기구 설치가 의무입니다. 이건 근로자 작업환경 기준과도 연관이 있죠.
예전엔 이런 부분을 ‘시공 중 추가공사’로 돌리는 경우가 많았는데, 요즘은 설계 단계에서부터 반영해야 감리단에서 승인됩니다.
🏋️ 5️⃣ 주민공동시설 (커뮤니티 공간)
요즘 공동주택 설계 트렌드는 ‘주민 커뮤니티 강화’입니다. 피트니스센터, 어린이집, 작은도서관, 경로당 등은 법령상 설치비율이 정해져 있습니다. ‘주택건설기준 등에 관한 규정 제55조’에서는 세대 수에 따라 일정 규모 이상의 주민공동시설을 확보하도록 명시되어 있습니다.
예: 300세대 이상 단지는 1,000㎡ 이상의 주민공동시설 필요. 최근엔 ‘작은카페형 라운지’, ‘코워킹룸’도 포함되어 설계됩니다.
🌳 6️⃣ 조경 및 휴게시설
공동주택 단지의 품질을 좌우하는 요소 중 하나가 조경공간입니다. 법적으로는 전체 대지면적의 일정 비율(대략 20% 이상)을 녹지로 확보해야 하며, 어린이 놀이터·노인정 쉼터·산책로 등을 포함해야 합니다. 이건 ‘건축법 시행령 제119조’에 근거하고, 미관심의 관점에서도 중요한 부분입니다.
네이버 부동산 갤러리에서도 “조경 설계가 잘된 단지는 분양 성공률이 다르다”는 말이 자주 나옵니다.
🤔 FAQ (자주하는 질문)
❓ 세대수에 따라 반드시 넣어야 하는 공간이 달라지나요?
👉 네. 300세대 이상은 관리사무소·경로당·어린이집이 의무고, 500세대 이상은 피트니스센터, 도서관 등 추가공간이 요구됩니다.
❓ 탕비실이나 휴게실도 법적으로 의무인가요?
👉 법적 필수는 아니지만, ‘근로기준법 제54조’에 따라 근무자 휴게시설은 사실상 필수입니다. 설계에서 제외하면 감리단이나 노무점검에서 지적받을 수 있습니다.
❓ 설비실 간 최소 이격거리 기준이 있나요?
👉 있습니다. 펌프실과 발전기실은 화재 시 상호 영향을 받지 않도록 방화구획으로 분리해야 하며, 발전기실은 배기관이 외부로 직접 배출되어야 합니다.
❓ 법규 검토는 언제 하는 게 좋나요?
👉 초기 마스터플랜 단계에서 반드시 수행해야 합니다. 건축계획이 다 나와서 나중에 법규 검토를 하면 수정 폭이 너무 커지거든요.
🏁 결론
공동주택 설계 시 반드시 포함되어야 하는 공간은 **관리사무소, 설비실, 주차장, 주민공동시설, 조경공간**입니다. 이들은 법적·기능적 측면 모두에서 빠질 수 없는 핵심요소입니다. 설계 초기에 이 공간들을 명확히 설정해두면, 허가 지연이나 변경 리스크를 크게 줄일 수 있습니다. 👉 실무자라면 지금 바로 자사 표준도면이나 법규서류를 한 번 점검해보세요.
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