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🏗️ 금융감독원 기준으로 보는 ‘선급금 vs 건설중인자산’ 완벽정리

건설회계 실무에서 제일 많이 헷갈리는 부분이 바로 ‘선급금’과 ‘건설중인자산(CIP)’의 구분이에요. 금융감독원(이하 금감원)에서도 이 두 계정의 구분 오류가 매년 회계감사 지적사항 상위에 오릅니다. 특히 디시 회계갤이나 네이버 건설회계연구회에서도 “이거 선급금이야, CIP야?” 하는 질문이 매주 올라올 정도로 실무자들 사이에서도 통용된 논쟁이죠. 오늘은 금감원 IFRS 가이드라인을 바탕으로, 명확한 구분 기준과 실제 예시까지 정리해보겠습니다.

💡 1️⃣ 금감원이 말하는 ‘선급금’의 정의

금감원 회계감리 지침에 따르면, 선급금은 재화나 용역의 제공 전에 미리 지급한 금액을 말합니다. 즉, 아직 자산이 실질적으로 형성되지 않았을 때 지급된 돈이죠. 공사계약금, 자재 선지급금, 감리 예치금 등이 여기에 해당합니다. 이 단계에서는 ‘자산’이 아니라 단순한 ‘지급 약속의 이행’이기 때문에, 회계처리상 유동자산(기타선급금)으로 분류합니다.

디시 회계갤에서도 “착공 전이라면 무조건 선급금”이라는 말이 통용될 정도예요. 금감원도 이 부분은 명확히 구분하라고 강조하고 있습니다.

🏗️ 2️⃣ ‘건설중인자산’의 인식 기준 (금감원 IFRS 가이드라인)

K-IFRS 제1016호(유형자산) 기준에 따르면, 건설중인자산은 ① 미래 경제적 효익이 기업에 유입될 가능성이 높고, ② 취득원가를 신뢰성 있게 측정할 수 있을 때 인식됩니다. 즉, 설계가 착수되거나, 공사 진행이 물리적으로 시작된 시점부터는 선급금이 아닌 ‘건설중인자산’으로 전환해야 합니다.

예를 들어 착공신고가 완료되고 실제 토목공사가 시작됐다면, 그때부터는 자산이 실질적으로 만들어지고 있으므로 CIP로 인식하는 게 맞습니다.

금감원은 특히 “자산이 형성되지 않았는데 선급금을 자산화(CIP 처리)하는 것은 회계기준 위반”이라고 명시합니다. 금융감독원 IFRS 포털에도 관련 질의사례가 다수 등록돼 있습니다.

📊 3️⃣ 금감원 기준으로 본 ‘선급금 → 건설중인자산’ 전환 시점

금감원 실무감리 지침에서는 다음과 같은 단계별 구분을 제시합니다.

① 계약 체결 및 계약금 지급 → 선급금
② 설계 착수 또는 인허가 완료 → 건설중인자산 전환 가능
③ 공사 진척 및 공정 진행 → 건설중인자산 누적
④ 준공 후 사용개시 → 건물·설비 등 본 계정으로 대체

즉, ‘자산 형성의 실질적 착수’가 기준입니다. 단순 계약금 지급만으로 CIP로 잡으면 금감원 감사 시 ‘선급금 자산화 오류’로 지적됩니다.

⚖️ 4️⃣ 실제 사례로 보는 구분

예를 들어 B건설사가 데이터센터 신축을 위해 토지계약을 체결하고, 설계사에 1억 원의 착수금을 지급했다고 가정합시다.

1단계(계약 체결, 착수금 지급) → 선급금 처리 (아직 자산 형성 전)
2단계(설계 도면 확정, 인허가 완료) → 건설중인자산으로 전환
3단계(실제 공사 착공) → 공사비 누적하여 CIP 유지
4단계(준공 후 사용개시) → 건물·설비 계정으로 대체

저도 예전에 데이터센터 현장에서 이 구분을 놓쳤다가, 결산 시 금감원 질의 대응할 일이 생긴 적이 있습니다. 결국 “착공 이전 지급액은 선급금”으로 수정조정 됐고, 그 뒤로는 착수일자 기준으로 자동 구분 로직을 ERP에 적용해두었어요.

📋 5️⃣ 금감원 감사에서 자주 지적되는 사례

자산 형성 전 단계에서 선급금을 건설중인자산으로 처리한 경우
착공 지연 중인 프로젝트를 여전히 CIP로 유지한 경우
준공 후에도 CIP로 남겨 감가상각 누락된 경우
선급금과 CIP 구분 없이 ‘공사중 계정’으로 뭉뚱그린 사례

금감원은 이런 사례를 “회계정책 미비 및 내부통제 부재”로 판단하기 때문에, 회계팀에서는 공사 단계별 자산분류 기준표를 사전에 마련해두는 게 좋습니다.

🤔 FAQ (자주 묻는 질문)

❓ 계약금 지급만으로 CIP로 인식해도 되나요?

👉 안 됩니다. 금감원 지침상 계약금 지급은 단순한 ‘선급금’으로 봅니다. 설계착수 또는 공사진행이 시작되어야만 건설중인자산으로 전환 가능합니다.

❓ 설계비는 선급금인가요, CIP인가요?

👉 설계가 실제 자산 취득과 직접 관련 있다면 CIP입니다. 하지만 단순 예비타당성조사나 프로젝트 제안용 설계라면 비용 처리해야 합니다.

❓ 선급금은 감가상각 대상인가요?

👉 아니요. 선급금은 유동자산 항목으로 감가상각되지 않습니다. CIP가 본 계정(건물, 설비 등)으로 대체된 이후부터 상각이 시작됩니다.

❓ 금감원 감사에서 CIP 오분류가 적발되면?

👉 재무제표 수정 요구 및 ‘회계처리기준 위반’으로 공시될 수 있습니다. 내부회계관리제도 미비로도 연결되니 주의해야 합니다.

❓ 선급금은 언제 사라지나요?

👉 해당 자산이 실제로 건설 착수되면 CIP로 대체되어 없어집니다.

🏁 결론

정리하자면, 선급금은 “미리 준 돈”, 건설중인자산은 “만들고 있는 자산”입니다. 금감원 기준에서도 핵심은 “자산이 실질적으로 형성되었느냐”예요. 계약 단계에서는 선급금, 착공 이후에는 CIP로 나누면 대부분의 오류를 피할 수 있습니다. 👉 결산 전 ERP에서 ‘선급금 장기잔액’과 ‘CIP 발생일자’를 한번 꼭 점검해보세요. 이 한 줄 점검이 금감원 감사에서 회사를 지켜줍니다.