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🏗️ 건설 중인 자산 인식 시점 완벽정리

‘건설 중인 자산(Construction in Progress, CIP)’은 말 그대로 아직 완성되지 않은 자산이에요. 즉, 건물이나 설비 등을 만드는 과정에서 발생한 모든 공사비를 일시적으로 모아두는 회계계정이죠. 그런데 실무에서 제일 많이 헷갈리는 부분이 바로 “언제부터 건설중인자산으로 인식해야 하느냐”예요. 이건 디시 회계갤이나 네이버 건설회계연구회에서도 꾸준히 나오는 질문 중 하나입니다. 오늘은 K-IFRS 기준을 중심으로, 그 인식 시점과 실제 사례까지 정리해보겠습니다.

📘 1️⃣ 건설 중인 자산의 개념부터 짚고 가자

건설 중인 자산은 아직 완공되지 않은 유형자산으로, 미래에 경제적 효익을 창출할 자산의 취득·제조 과정에서 발생하는 원가를 누적시키는 계정입니다. 예를 들어 공장을 짓고 있거나, 설비를 설치 중이라면 그에 들어간 비용을 ‘건설중인자산’으로 처리하는 거예요. 즉, ‘완성 전의 자산화된 투자비용’이죠.

이 계정은 ‘유형자산’의 하위로 분류되며, 감가상각은 하지 않습니다. 완공 후 실제 사용이 가능한 시점에 본 계정(건물, 기계장치 등)으로 대체해야 합니다.

⚖️ 2️⃣ K-IFRS 기준상 인식 시점

K-IFRS 제1016호(유형자산 기준서)에 따르면, 자산은 아래 조건을 만족할 때 인식합니다.

① 미래 경제적 효익이 기업에 유입될 가능성이 높을 것
② 취득원가를 신뢰성 있게 측정할 수 있을 것

즉, 단순히 “계약 체결”만으로는 건설중인자산이 아닙니다. 실제로 자산의 물리적 건설이 착수되거나, 그 준비활동(설계, 인허가, 감리 착수 등)이 진행된 시점부터 인식하는 게 원칙이에요. 디시 회계갤에서도 “착공 이전 설계비는 언제부터 자산화냐”는 질문이 많은데, 실무에서는 ‘건설 착수와 직접 관련된 시점’을 인식 시점으로 보는 게 일반적입니다. (관련글 보기)

🏗️ 3️⃣ 인식 시점 예시로 이해하기

예를 들어, 한 제조업체가 신규 공장을 짓기 위해 토지를 확보하고 설계업체와 계약했다고 가정해볼게요.

① 토지 매입 단계 → ‘토지’로 처리 (CIP 아님)
② 설계 계약 및 착수 → 건설중인자산으로 인식 시작
③ 공사비, 감리비 발생 → 계속 누적
④ 준공 후 사용개시 → 본 계정(건물, 설비 등)으로 대체

즉, 단순한 계획이나 예산 집행 이전이 아니라, ‘실질적으로 자산이 형성되기 시작한 시점’이 건설중인자산 인식의 출발점입니다.

저도 예전에 현장 회계 담당할 때, 설계비를 일반비용으로 처리했다가 감사에서 “건설중인자산 인식 누락” 지적을 받은 적이 있었습니다. 그 뒤로는 ‘설계착수일’을 기준으로 CIP를 잡는 게 정석이라는 걸 체감했죠.

💰 4️⃣ 인식 가능한 비용 항목

인식 가능한 비용은 크게 세 가지로 나눌 수 있습니다.

① 직접비: 자재비, 노무비, 외주용역비 등
② 간접비: 설계비, 감리비, 시공관리비, 인허가비 등
③ 금융비용: 자본화 가능한 차입이자 (K-IFRS 제1032호 적용)

단, 운영비나 유지관리비, 교육비 등은 자산화 불가하며 비용 처리해야 합니다.

📊 5️⃣ 인식 이후 관리 포인트

건설중인자산은 매 결산마다 진척률·발생금액 검토 필수
미완공 상태에서는 감가상각 불가
준공 또는 사용개시 시점에 본 계정으로 대체
부분대체 가능 (일부 구간 사용 시)

회계팀에서는 ERP상 CIP 잔액이 과도하게 누적되어 있으면 “대체 누락”으로 의심받을 수 있으니 정기적으로 점검하는 게 좋습니다.

🤔 FAQ (자주 묻는 질문)

❓ 계약금 지급 시점부터 인식하나요?

👉 아닙니다. 단순 계약금 지급은 자산이 실질적으로 형성되기 전 단계이므로 ‘선급금’으로 처리합니다. 설계나 공사 착수 이후부터 건설중인자산으로 인식합니다.

❓ 설계비도 건설중인자산에 포함되나요?

👉 네. 설계비, 감리비는 자산의 취득과 직접 관련된 비용이므로 포함됩니다. 단, 사업 타당성 검토나 예비조사 단계는 제외입니다.

❓ 토지조성비는 CIP인가요?

👉 네. 공장부지나 건물 부지를 조성하기 위한 공사비는 ‘건설중인자산(토지개량)’으로 잡습니다.

❓ 시험운전 단계는 CIP로 유지하나요?

👉 맞습니다. 시험운전은 아직 ‘의도된 사용 상태’가 아니므로 건설중인자산으로 유지해야 합니다. 정상 가동 이후 본 계정으로 대체합니다.

❓ 감가상각은 언제부터 시작되나요?

👉 본 계정으로 대체된 익월부터 시작됩니다. 즉, 인식 시점엔 상각하지 않습니다.

🏁 결론

건설중인자산은 ‘착공 이후부터 인식, 사용개시 후 대체’라는 단순한 원칙으로 정리됩니다. 계약금 단계는 선급금, 설계착수 이후는 자산, 사용개시 이후는 본계정이 되는 흐름이에요. 👉 결산 전 ERP에서 CIP 잔액과 발생일자를 꼭 점검해보세요. 감사 지적 1순위가 바로 “인식시점 오류”입니다.