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🏗️ 건설 중인 자산 회계기준 총정리

‘건설 중인 자산(Construction in Progress, CIP)’은 기업이 건물·설비·기계 등을 짓는 과정에서 발생하는 비용을 임시로 모아두는 자산 계정이에요. 쉽게 말하면 “아직 완공되지 않았지만, 미래에 자산이 될 투자금”이라고 볼 수 있습니다. 디시 회계갤이나 네이버 건설회계연구회에서도 이 계정의 회계기준을 헷갈려하는 글이 꾸준히 올라오죠. 오늘은 K-IFRS 기준을 중심으로 ‘건설 중인 자산의 정의, 인식 기준, 대체 시점, 상각 여부’까지 깔끔히 정리해봤습니다.

📘 1️⃣ 건설 중인 자산의 정의

건설 중인 자산은 아직 완성되지 않아 사용되지 못하는 유형자산을 의미합니다. 즉, 건물이나 설비를 만들기 위해 투입된 재료비, 노무비, 외주비, 설계비, 감리비, 금융비용 등이 포함돼요. 이 모든 금액은 완공 전까지 ‘건설중인자산’으로 집계되고, 완공 후에는 본 계정(건물, 기계장치 등)으로 대체됩니다.

이 계정은 말 그대로 ‘임시보관함’이에요. 완성되면 바로 다른 자산으로 이동해야 한다는 점이 핵심입니다.

⚖️ 2️⃣ K-IFRS 기준상 인식 요건

K-IFRS 제1016호(유형자산)에서는 다음의 두 조건을 모두 충족해야 건설중인자산으로 인식할 수 있다고 규정합니다.

① 미래에 경제적 효익이 기업에 유입될 가능성이 높을 것
② 취득원가를 신뢰성 있게 측정할 수 있을 것

즉, 단순히 ‘공사비가 들었다’고 해서 바로 자산으로 잡는 건 아니고, 실제 완성될 가능성과 원가의 신뢰성이 확보돼야만 CIP로 회계처리할 수 있습니다. 이 부분은 디시에서도 “계약이 해지된 미완공 프로젝트는 자산 인식 불가”로 자주 언급돼요 (관련 게시글 보기).

🏗️ 3️⃣ 발생비용의 범위

건설 중인 자산에는 직접비와 간접비가 모두 포함됩니다.

직접비: 자재비, 노무비, 외주용역비, 기계임대료 등
간접비: 설계비, 감리비, 공사보험료, 자산화 가능한 금융비용 등

단, 단순 유지보수나 운영비용은 자산이 아니라 비용 처리해야 합니다. 예를 들어 현장 사무실 전기세나 경비용역비 등은 ‘관리비용’으로 처리하는 게 맞습니다.

💡 4️⃣ 대체 시점 (본 계정 전환 기준)

K-IFRS 기준에 따르면 자산은 “의도된 사용이 가능한 시점”에 본 계정으로 대체해야 합니다. 즉, 준공검사일이 아니라 실제 사용개시일이 기준입니다. 공장이 완공됐더라도 시험운전 중이면 여전히 건설중인자산으로 남고, 정상 가동이 시작되는 순간 ‘기계장치’로 대체되는 거예요.

저도 예전에 본사 결산 때 대체일을 준공일로 처리했다가 외부감사에서 ‘사용개시일 기준 미이행’으로 지적받은 적이 있었습니다. 그때 이후로는 대체기준일을 명확히 구분해 관리하고 있습니다.

🧮 5️⃣ 감가상각 및 세무처리

건설 중인 자산은 ‘미상각자산’입니다. 즉, 완공 전에는 감가상각을 하지 않아요. 감가상각은 본 계정으로 대체된 후부터, 즉 사용개시 다음 달부터 시작됩니다.

세법상으로도 동일한 기준이 적용되며, 자산으로 대체되지 않은 건설중인자산은 손익에 영향을 주지 않습니다. 다만 세무조정 시점에는 공사 관련 이자비용 중 자산화 가능한 항목을 명확히 구분해야 해요.

🤔 FAQ (자주 묻는 질문)

❓ 건설 중인 자산에 포함되는 금융비용은?

👉 K-IFRS 제1032호에 따라, 자산이 ‘준비기간 중’이라면 이자비용은 자본화 가능합니다. 즉, 완공될 때까지의 차입이자, 금융수수료 등이 해당됩니다.

❓ 시험운전 중인 자산은 본 계정으로 대체하나요?

👉 아니요. 시험운전은 ‘의도된 사용 상태’가 아니므로 여전히 건설중인자산으로 유지됩니다. 정상 가동 시점이 기준입니다.

❓ 일부 완공된 구간만 먼저 대체 가능한가요?

👉 가능합니다. 부분별로 사용이 가능한 경우, 해당 구간만 ‘부분대체’ 처리할 수 있습니다.

❓ 감가상각은 언제부터 시작되나요?

👉 대체월의 익월부터 시작합니다. 예를 들어 4월 20일에 사용개시됐다면 5월부터 상각이 반영됩니다.

❓ 대체하지 않고 오래 두면 문제되나요?

👉 네. 외부감사에서 ‘자산대체 지연’으로 지적받을 수 있고, 세무상 불이익도 발생할 수 있습니다.

🏁 결론

건설중인자산은 회계상 ‘미완성 투자’지만, 관리와 인식 타이밍에 따라 재무제표 신뢰도를 좌우합니다. K-IFRS에선 ‘의도된 사용이 가능한 시점’을 기준으로 본 계정으로 대체해야 하며, 완공 전에는 감가상각이 불가합니다. 👉 결산 전, ERP에서 CIP 잔액과 대체내역을 한번 점검해보세요. 의외로 오래된 항목이 남아 있을지도 모릅니다.