용역형사업관리(CM for Fee) vs 위험성사업관리(CM at Risk) 차이점

CM for Fee vs CM at Risk 차이점은?

 

오늘은 건설사업관리(CM : Construction Management) 방식 중 특히 실무에서 자주 비교되는 두 가지 유형인 용역형 CM(CM for Fee)와 위험부담형 CM(CM at Risk)에 대해 차이점과 특징을 정리해보겠습니다.

 

이 두 가지는 CM 업체가 사업에 얼마나 책임과 리스크를 부담하느냐에 따라 역할 범위와 계약 구조가 완전히 달라지기 때문에, 발주자 입장에서도 선택 전략이 매우 중요합니다.

 

 

 

 

CM for Fee (용역형 CM)란?

CM for Fee 방식은
건설사업관리자가 발주자의 ‘대리인’으로서
공정·품질·비용·계약 등을 전문적으로 관리해주는 순수한 ‘용역 제공 방식’입니다.

 

CM업체는 공사를 직접 수행하지 않고,
설계자, 시공자, 감리자와 별도로 발주자 편에 서서
사업 전체를 관리하고 자문해주는 구조입니다.

 

• 비용 구조 : 고정 CM 용역비(관리 수수료)만 지급
• 계약 구조 : 시공자는 발주자가 직접 계약
• 리스크 : CM업체는 공기 지연, 공사비 초과에 대한 책임 없음
• 대표 사례 : 공공사업, 민간 대규모 개발사업, 복합시설 등

※ 국내 건설산업기본법에 명시된 “책임 없는 건설사업관리 방식”이 여기에 해당

 

 

 

 

 

 

CM at Risk (위험부담형 CM)란?

CM at Risk 방식은
CM업체가 일정 시점부터 ‘시공 책임까지 함께 지는’ 구조로 전환되는 계약 방식입니다.

 

초기에는 CM for Fee처럼 발주자 대리인의 역할을 하다가,
설계 확정 이후에는 시공자와 같은 지위로 공사비, 공기, 품질에 대한 일정 책임을 지는 방식입니다.

 

• 비용 구조 : CM Fee + 공사비 + 예비비 포함 GMP 방식 사용
• 계약 구조 : 발주자와 CM업체가 GMP(Guaranteed Maximum Price) 계약
• 리스크 : CM업체가 예산 초과분을 부담 (일정·비용 Risk 전가)
• 대표 사례 : 미국·캐나다 등 민간 발주에서 많이 사용, 대형 복합건물, 병원, 리모델링 공사 등

※ 국내에서는 일부 민간 프로젝트에서 간접 적용되며, 공공사업에는 적용 제한

 

 

 

 

CM for Fee vs CM at Risk 차이점 비교

CM for Fee는 마치
프로젝트에 대해 자문을 해주는 ‘컨설팅 전문가’입니다.

조언과 문서 작성은 하지만 책임은 지지 않죠.

 

반면 CM at Risk는
자문도 하면서, 시공까지 책임지는 ‘건설 코디네이터 + 시공 파트너’ 역할입니다.

 

결과물에 대한 책임이 따르는 구조입니다.

 

 

이를 비교표로 정리하자면 다음과 같습니다.

구분	CM for Fee (용역형)	CM at Risk (위험부담형)
역할	발주자 대리인	발주자 + 시공 책임자
공사비 부담	없음	일정 범위 내 책임
계약 구조	CM용역비 계약	GMP(공사비 상한 보장) 계약
발주자 계약 방식	분리 발주	CM이 하도급 계약 관리
적용 프로젝트	공공, 복합시설, 초기단계	민간, 리모델링, 고위험 프로젝트
장점	발주자 입장 강함, 리스크 적음	책임성 확보, 일정·비용 통제 용이
단점	책임 미약, 강제력 부족	CM업체 리스크 큼, 분쟁 우려

 

 

 

결론

CM for Fee는

순수한 사업관리 역할만 수행하는 ‘자문형 모델’로,
발주자가 주도권을 유지하면서 전문지식을 활용하는 방식입니다.

 

CM at Risk는
공사비와 일정에 대해 실질적인 책임을 지는 ‘책임형 모델’로,
성과에 따른 계약 구조와 일정 보장이 필요할 때 적합합니다.

 

프로젝트 규모, 발주자의 관리 역량, 리스크 분담 성향에 따라
두 모델 중 적절한 방식을 선택하는 것이 중요합니다.

 

 

 

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